UNNTAK FRA SAKSBEHANDLING FOR MINDRE TILTAK (PBL § 93)

Forskrift om saksbehandling og kontroll SAK § 5 angir en rekke konkrete tiltakstyper som ikke skal behandles av plan- og bygningsmyndighetene - verken som søknad eller melding. Grunnlaget for unntak er så vel det offentliges som tiltakshaveres behov for å slippe kommunal saksbehandling for mindre tiltak som ikke berører offentlige interesser eller nabo.

Det er tiltakshaver selv som har ansvaret for at tiltaket ikke gjennomføres i strid med de regler som her følger!

Generelle vilkår for unntak:

·       Unntakene gjelder kun for bokstavelig talt mindre tiltak som isolert sett er bagatellmessige og ikke fører til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser.

·       Unntakene gjelder kun for reglene om saksbehandling, ansvar og kontroll i pbl. kap. XVI. Tiltakene må ellers utføres i fullt samsvar med alle andre bestemmelser i plan- og bygningsloven; også de estetiske krav som er fastsatt i PBL § 74-2.

·       Tiltakshaver må selv påse at tiltaket ikke kommer i konflikt med kommunens ledningsnett for vann og avløp.

·       Tiltaket må også oppfylle alle relevante byggtekniske krav, fastsatt i teknisk forskrift.

·       Tiltaket må heller ikke være i strid med planbestemmelser eller planer i medhold av plan- og bygningslov - verken på riksnivå, kommuneplan-, eller reguleringsplannivå.

Kravet om søknadsbehandling gjelder derfor likevel - i alle tilfelle der tiltaket vil være avhengig av dispensasjon fra lov, forskrift, plan eller vedtekt.

Avstand til nabogrense:

Pbl § 70 nr. 2 beskriver at hvis ikke annet er bestemt i plan skal bygning ha en avstand fra nabogrense som ikke er under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller ved oppføring av garasje, uthus og lignende bygning. For tiltak som er unntatt både søknad og meldeplikt, må man følge hovedregelen om avstand etter pbl. § 70 nr. 2 Unntaket gjelder for tiltak der hvor SAK beskriver andre avstandsregler, eks forstøtningsmurer.  Ønsker man å bygge små tiltak, som i utgangspunktet er unntatt søknadsplikt, nærmere nabogrense må tiltakshaver søke om hele tiltaket, herunder om plassering nærmere nabogrense.

Oppføring, anlegging, opparbeidelse, riving eller fjerning av følgende tiltak er etter forskrift unntatt fra saksbehandling etter plan- og bygningslov:

1. MINDRE, FRITTLIGGENDE UTHUS

Eksempler:

·       Lekestue, vedbod, sportsbod, redskapsbod, verksted -/hageveksthus til hobbybruk m.m..

Forutsetninger for unntak:

·       Gjelder kun for eiendom regulert til byggeområde.

·       Bygningen må ikke brukes til varig opphold for personer (derav uthus).

·       Maks. areal = 15 m² BTA (bruttoareal).

·       Maks. gesimshøyde = 2,5 meter.

·       Maks. mønehøyde = 3,0 meter.

·       Min. avstand til annen bygning  = 1,0 meter.

·       Min. avstand til nabogrense = 4,0 meter.

·       Tiltaket skal plasseres innenfor byggegrense fastsatt i reguleringsplan, veglov eller jernbanelov.

Unntaket gjelder ikke:

·       Innenfor 100-meter beltet fra sjø (PBL § 17-2).

·       Hvor regulert grad av utnyttelse overskrides.

·       Hvor andre planbestemmelser eller vedtekter måtte forby slike byggverk.

Vær spesielt oppmerksom på at:

·       Frittliggende uthus omfatter de minste av de tidligere meldepliktige bygninger etter PBL § 86a (de såkalt "forenklede byggemeldinger").

·       Det er ingen begrensning av antallet slike bygninger på en eiendom; begrensningen ligger i at alle de ovennevnte forutsetninger må være oppfylt samtidig.

·       Tiltakshaver er selv ansvarlig for skader på ledninger og kabler i grunnen, og det anbefales å få påvist beliggenheten av disse før uthuset settes opp

·         Dersom uthuset ønskes plassert nærmere enn 4 meter, kan ikke tiltaket lenger unntas fra saksbehandling, og det kreves enten søknad eller melding, slik at naboer blir varslet og kommunen kan vurdere tiltakets plassering.

·         Jfr.(forskrift om saksbehandling og kontroll) SAK § 3 kan tiltakshaver dersom tiltaket krever dispensasjon først søke kommunen om slik tillatelse, for så å oppføre tiltaket uten å måtte sende inn søknad.

2. MINDRE FASADEENDRING

Eksempler:

Rent vedlikehold eller oppussing av fasade, med unntak av skjemmende farger som ikke er tillatt etter PBL § 74 nr 2. Dette gjelder spesielt i enhetlige, verneverdige eller eksponerte områder.

·       Utskifting av eldre vinduer og dører - med nye av lik utforming.

·       Innsetting /fjerning av lufteventiler.

·       Innsetting /fjerning av et mindre kjellervindu.

·       I enkelte tilfelle kan også øvrige vindusendringer i forhold til størrelse og form unntas - i andre tilfelle ikke.

·       Tilsvarende kan også gjelde for endring fra vindu til dør og omvendt, der planløsningen ikke blir vesentlig endret som følge av tiltaket.

Hva som bør vurderes som mindre fasadeendinger vil være helt avhengig av bygningens karakter, hustype, alder, plassering m.m. - som er vurderingskriterier for estetisk og historisk kvalitet, og det som avgjør betydningen av endringen.

Generell forutsetning for unntak:

Fasadeendringen må ikke forringe bygningens helhetsinntrykk eller medføre at bygningens eksteriørkarakter forandres. Dersom bygningen har spesielle kvaliteter ved fasaden som bør tas vare på, og hvor selv små inngrep kan virke ødeleggende, er tiltaket søknadspliktig.

Vær spesielt oppmerksom på at:

·       Fasadeendringer - definert som fysiske endringer i bygningens ytterliv - er ellers alltid søknadspliktige etter PBL § 93b. Dette gjelder også synlige endringer på tak.

·       Begrepet "vesentlig" i motsetning til "mindre vesentlig" vil måtte vurderes relativt etter både omfang og karakter; både hver for seg og samlet.

·       Selv små endringer, av eksempelvis bygningsdeler som dører, vinduer og andre fasadeelementer, vil alltid være søknadspliktige når helhetsinntrykket av byggverket endres.

·       Tiltakshaver må selv vurdere om slike tiltak er unntaksberettigede før igangsetting. Ved tvil kontakt plan- og bygningsetatens kundesenter.

·       Denne unntaksbestemmelsen er av lovgiver ment å skulle brukes med omtanke - noe som antyder en streng fortolkningspraksis.

Dersom fasadeendringen er en konsekvens av innvendig ombygging (ved at en ny leilighet/bruksenhet etableres eller at planløsningen endres vesentlig), vil tiltaket alltid være søknadspliktig.

Andre eksempler på fasadeendringer som er søknadspliktige:

·       Karnapper og utkragede konstruksjoner.

·       Arker og andre takoppbygg.

·       Utskifting av dør og vindu hvor lysflaten økes eller reduseres vesentlig.

3. IKKE-BÆRENDE VEGG

Eksempler:

·       Flytting, fjerning eller oppsetting av vegg - ved behov for justert planløsning.

·       Ved økning av antall rom, eller sammenslåing av rom i en bruksenhet; uten arealutvidelser.

Forutsetninger for unntak:

·       Gjelder kun innenfor eksisterende bygning.

·       Gjelder kun vegger innenfor en og samme branncelle.

·       Tiltaket må ikke endre vesentlige forutsetninger i den planløsning som tidligere er godkjent og etablert!

·       Bruksenheten må derfor fortsatt kunne tilfredsstille alle krav til planløsning i PBL § 74.1. Dette innebærer bl.a. at brannsikring, nødvendig lys og ventilasjon må kunne opprettholdes.

4. ENKLE INSTALLASJONER

Eksempler:

·       Innvendig rehabilitering generelt - uten at branncellebegrensende bygningsdel brytes (reparasjon av lekkasje, utskifting -/installering av nytt utstyr).

·       Rehabilitering av eksisterende våtrom (utskifting -/installering av nytt utstyr).

·       Installering av ny vask i eksisterende bolig som allerede har sanitæropplegg.

·       Installering av ny kjøkkenventilator som ikke kobles til ventilasjonsanlegget.

·       Installering av sentralstøvsuger som ikke er til sjenanse i forhold til støy, luft og lignende.

·       Installering av kjølerom i bolig.

·       Reparasjon og endring når det benyttes komponenter med like ytelser (like for like)

·       Installasjon av vedovn når pipe og brannmur tidligere er godkjent.

·       Installering, endring og større reparasjon av ildsted, dersom de er sikret kvalifisert kontroll, jfr. SAK § 5-2d.

Forutsetninger for unntak:

·       Gjelder kun for installering, endring eller reparasjon av enkle installasjoner i eksisterende bygning.

·       Gjelder kun installasjoner innenfor en og samme bruksenhet eller branncelle.

·       Installasjonen må ikke medføre installering av nye ledninger eller nye kanaler fra annen bruksenhet eller branncelle!

·       Øvrige byggesaksregler gjelder, bemerk spesielt krav i Teknisk forskrift.

Eksempler på installasjoner som er søknadspliktige:

·       Installering av heis og rullende fortau.

5. LEVEGG (SKJERMVEGG):

Forutsetninger for unntak:

·       Maks. høyde = 1,8 meter.

·       Maks. lengde = 10,0 meter.

·       Min. avstand til nabogrense = 4,0 meter.

·       Tiltaket skal plasseres innenfor byggegrense fastsatt i reguleringsplan, veglov, eller jernbanelov.

Vær oppmerksom på at:

 4-meters regelen mot nabo likevel ikke gjelder når leveggen er skille mellom seksjoner i rekkehusbebebyggelse som ikke er fradelte - dvs. grunneide -  tomter.

·       Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning.

·       Tiltakshaver er selv ansvarlig for skader på ledninger og kabler i grunnen, og det anbefales å få påvist beliggenheten av disse før leveggen settes opp.

6. FRITTLIGGENDE UTEPEIS M.M.

Eksempler:

·       Utepeis/fastmurt grill, utegulv, skulpturer, fontener og andre mindre konstruksjoner.

Forutsetninger for unntak:

·       Tiltak må være små av størrelse, uten fare eller ulempe for omgivelsene, og ellers tillatt.

·       Tiltaket skal være frittliggende i forhold til bygning (gjelder ikke for utegulv).

·       Med utegulv menes tre, tegl, betong- eller skiferheller o.l. lagt direkte på terreng uten fundamentering og/eller understøttelse.

7. INNHEGNING (GJERDE)

Eksempler:

·       Enkle plankegjerder (stakitt, "skigard" m.m.), flettverksgjerde, smijernsrekkverk og andre typer rekkverk med en enkel, åpen konstruksjon av treverk, netting, smijern o.a.

Forutsetninger for unntak:

·       Innhegning mot vei med inntil 1,5 m høyde såfremt innhegningen ikke hindrer sikten i frisiktsoner mot veg.

·       Innhegning/gjerde mot naboeiendom. Her gjelder grannegjerdeloven som medfører at dette blir et privatrettslig forhold.

·       I frisiktsoner mot vei kan innhegninger som hindrer sikt være maks. 0,5 meter over veibanen.

·       Tiltaket må fremstå som en enkel, lett konstruksjon som heller ikke er tett.

Vær oppmerksom på at:

·       Innhegning for husdyrhold i tradisjonelt landbruk utenfor tettbygd strøk kan oppføres i den høyde som er nødvendig for formålet.

·       Tiltakshaver er selv ansvarlig for skader på ledninger og kabler i grunnen, og det anbefales å få påvist beliggenheten av disse før innhegningen/gjerdet settes opp.

NB!! Følgende innhegninger er søknadspliktige:

·       Støyskjermer.

·       Andre, tilsvarende "tunge" og tette gjerdekonstruksjoner; oppført som et synlig volum, med en tosidig konstruksjon.

·       Innhegning som gjennom planbestemmelser omfattes av krav til søknadsbehandling.

·       Innhegning som omfattes av kommunal vedtekt til PBL § 103 (- om innhegning).

8. SKILT OG REKLAMEINNRETNINGER

Eksempler:

·       Mindre, ikke-lysende virksomhetsskilt og reklame flatt på vegg.

Forutsetninger for unntak:

·       Må være montert flatt på vegg.

·       Gjelder kun for ikke- lysende skilt.

·       Maks. størrelse på virksomhets- og infoskilt= 3 m².

·       Maks. størrelse på reklameinnretning= 1 m².

Vær spesielt oppmerksom på at:

·       Unntaket gjelder ikke for reklameskilt på bygning eller objekt som er fredet eller regulert til spesialområde bevaring. Slike tiltak er søknadspliktige.

9. MINDRE ANTENNER FOR RADIO OG TV

Eksempler:

·       Antennemaster og parabolantenner.

Forutsetninger for unntak:

·       Antennemaster: maks. høyde = 2,0 meter.

·       Parabolantenner: maks. diameter = 1,2 meter.

Vær oppmerksom på at:

·       Unntakene gjelder både frittstående antenner og antenner plassert på byggverk.

·       Tiltakshaver bør selv vurdere plasseringen nøye - i sær på verneverdige bygninger - for å unngå skjemmende plassering og reaksjoner fra bygningsmyndighetene i etterkant, med i verste fall pålegg om fjerning.

NB! Flere antenner på samme hus kan bli vurdert som søknadspliktig!

10. MINDRE FORSTØTNINGSMURER

Forutsetninger for unntak:

·       Maks. høyde = 1,0 meter og 2,0 meter fra nabogrense eller:

·       forstøtningsmur på inntil 1,5 meter og avstand til nabogrense på minst 4 meter.

·       Forstøtningsmuren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei.

Vær oppmerksom på at:

·   Kommunale vedtekter til PBL § 69 og/eller reguleringsplan kan sette ytterligere begrensninger for plassering og størrelse på mindre forstøtningsmurer.

·       Forstøtningsmur mot vei krever dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i vegloven § 29,  se blankett 72 – 0556.

11. FYLLING ELLER PLANERING AV TERRENG

Forutsetninger for unntak:

·       Maks. avvik = 3,0 meter fra opprinnelig terrengnivå i spredt bebyggelse.

·       Maks. avvik = 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå i tett bebyggelse.

·       Maks. avvik = 0,5 meter fra opprinnelig terrengnivå for rekkehus/kjedehus o.l. i tett bebyggelse.

Vær oppmerksom på at:

·       Fyllingsfoten skal ligge 4 meter fra nabogrense.

·       Fyllingsfoten må uansett ligge min. 1,0 meter fra kant regulert vei.

·       Kommunale vedtekter til pbl. § 69 (- om den ubebygde del av tomten, fellesareal) og/eller reguleringsplan kan sette ytterligere begrensninger for plassering og størrelse  på fylling eller planering av terreng.

·       Tiltaksplan for forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider skal godkjennes, før arbeidene starter opp, dersom det forekommer forurensning i grunnen. Plan- og bygningsetaten er forurensningsmyndighet for dette. Saksbehandlingstid på ca èn måned må påregnes.

12. BILOPPSTILLINGSPLASS

Forutsetninger for unntak:

·       Gjelder kun for eiendommens bruk, hvis ikke annet fremkommer av vedtekter og plan.

·       Dersom tiltaket fører til vesentlige terrenginngrep skal biloppstillingsplassen ligge 4 meter fra eiendomsgrensen.

·       At antall parkeringsplasser på eiendommen ikke overstiger maks antall plasser i reguleringsplan.

·       Etablering av biloppstillingsplasser må ikke medføre at tillatt utnyttelse på eiendommen overstiges. TEK § 3-111beskriver at parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting

Vær oppmerksom på at:

·       For landbrukseiendom er i tillegg oppstillingsplass for landbruksmaskiner til bruk på eiendommen unntatt.

·       Kommunale vedtekter til PBL § 69 og/eller reguleringsplan kan forby eller påby annen plassering av biloppstillingsplass i enkelte tilfelle.

13. ANDRE MINDRE TILTAK

Forutsetninger for unntak:

·       Unntak må evnt. gjøres etter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

·       Vurderingen skal foretas av kommunen.

·       Hensyn må tas til størrelse, plassering, omgivelser m.m.

·       Tiltak som kan forårsake ulemper som støy, lukt, stråling m.m. må alltid klareres med kommunen på forhånd.

·       Tiltaket må være i samsvar med lov og forskrifter.

·       Det er en forutsetning at tiltaket er i samsvar med reguleringen og at det ikke medfører fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser.

·       Det er også en forutsetning at alle andre regler i plan- og bygningslovgivningen er ivaretatt, bl.a. estetiske hensyn og avstandsreglene til nabo.

Generelt:

·       Dersom tiltaket er av en slik art at offentlige interesser ikke berøres, taler dette for fritak.

·       Likeledes om tiltaket ikke berører naboforhold.

·       Tiltakets størrelse er bagatellmessig.

·       Tiltak som det normalt vil virke urimelig å kreve saksbehandling for.

Eksempler på unntak:

·       Skur for kildesortering

·       Tele-/transformatorkiosker mindre enn 10 m²

·       Nettstasjoner mindre enn 10 m²

·       Leskur

·       Infoskilt

·       Nedstigningstrapper/-kummer

·       Fjernvarmestasjoner mindre enn 10m²

·       Fontene

·       Søppelkasser/-stativ

·       "Fuglehotell", dueslag

·       Portal

·       Ballnett

·       Utvendig badestamp/boblebad, som ikke rommer mer enn 1000 liter vann og ikke er tilkoblet sanitærtekniske installasjoner

·       Pumpekran under terreng

·       Leke-, klatrestativ

·       Mobile innretninger i forbindelse med f.eks. torgsalg, torgbil, oppstilling av bord m.v.

·       Campingvogn og småbåt i opplag

·       Vedlikehold

·       Bruksendring til familiebarnehage med inntil 5 barn

·       Bruksendring til f.eks. hjemmekontor, atelier, brukskunst, forfatter- og oversettelsesvirksomhet når det blir oppsøkt av publikum i lite omfang.

·       Reparasjon av lekkasjer på offentlige hovedledninger og private stikkledninger.

·       Tiltak på eller i forlengelse (tilknytning til) av eksisterende sanitærinstallasjoner i bygg innen en branncelle. (Eksempel: rehabilitering eller utvidelse av sanitæranlegg med utstyr).

·       Graving for kabler (el, tele, tv ol.)

NÅR ET UNNTAKSTILTAK ER OMSTRIDT:

Dersom naboer i etterkant av gjennomføring av tiltaket har innvendinger og ber kommunen om å få tiltaket endret eller fjernet (i medhold av PBL § 92a: ".dersom dets plassering, utførelse m.v. eller virksomhet det fører med seg, kan føre til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser") - hva skjer da?

·       Kommunen må i slike tilfelle ta standpunkt til om innvendingene er relevante.

·       Tiltaket må vurderes konkret og selvstendig, der både lovligheten og forholdene til de skjønnsmessige kriterier blir gjennomgått.

·       Dersom konklusjonen blir at kommunen ikke finner grunn til å gripe inn, skal den som har brakt opp innvendingene underrettes om dette.

·       Dersom kommunen selv finner grunn til å gripe inn, kan den kreve tiltaket endret eller fjernet. Hvis kommunen ikke finner grunn til å gripe inn, men vedkommende "klager" fastholder et krav om at kommunen må gjøre det og "klageren" har rettslig klageinteresse, må kommunen behandle saken som en forvaltningssak.

·       Tiltakshaver vil da få anledning til å uttale seg til de fremsatte påstander og/eller kommunens vurderinger før videre saksbehandling gjennomføres, jfr. Forvaltningslovens FVL § 16.

·       Dersom kommunen fastholder et standpunkt om ikke å gripe inn blir dette et vedtak om avvisning av "klagen". Dette er et enkeltvedtak etter FVL. § 2, som kan påklages til fylkesmannen.

·       Dersom kommunen motsatt finner grunn til å gripe inn, skal tiltakshaver underrettes om dette med krav om saksbehandling som søknad; evt. melding hvor dette er relevant. Kommunen avgjør sakstypen, jfr. PBL § 95b. Avgjørelse om sakstype kan ikke påklages.

·       Dersom tiltakshaver ikke aksepterer kommunens krav, vil saken kunne bli fulgt opp som ulovlig byggearbeid etter pbl. kap. XIX og gjeldende saksbehandlingsrutiner.